合同如何藏匿延期交房的猫腻?律师:当心补充条款有坑
来源:北京市密云区经济和信息化局 发布时间:2021-03-15 15:37

购房者与开发商之间因逾期交房、逾期办证而产生的矛盾纠纷并不罕见,购房者往往在采取沟通等方式维权无果后,会选择通过法律手段来维权。但进入司法程序后,不少人才发现与开发商签订的合同中存在对自己不利的条款,权益无法得到维护。

据了解,《商品房买卖合同》案件大多集中在因合同套路逾期交房或逾期办理房产证的纠纷,有的购房者起诉后根本无法获得赔偿;而现实情况是,即便是购房者意识到合同条款对自己不利时,开发商也不会同意更改合同。

消费投诉

交房七年未办理房产证

业主获赔276.87元

2009年6月14日,市民李军(化名)购买了位于西安市莲湖区的一套商品房,总价27万余元。李军与开发商签订的《商品房买卖合同》中关于产权登记约定:出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内,将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人原因,买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书,买受人不退房,出卖人按照已付房价款的0.1%向原告支付违约金。合同签订后,李军支付了全部购房款,并于2013年5月18日收房使用。

房屋交付后,开发商因验收标准改变等原因未能按约定办理产权登记。因迟迟无法办理房产证,李军于2020年起诉开发商要求对方支付违约金,并在项目首次登记备案后30天内办理涉案房屋所有权登记手续。

法院认为,双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律及行政法规的禁止性规定,合法有效。开发商于2013年5月18日将案涉房屋交付原告,按照约定应在该日后365个工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,但被告至今未能履行该项义务,已构成违约,应按照原告已交房款276870元的0.1%向原告支付违约金276.87元,并立即将办理商品房权属登记需要由其提供的资料报送产权登记机关进行登记备案。至于原告要求被告在完成涉案项目首次登记备案后30天内,协助原告办理涉案房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件配合办理案涉房屋权属登记证书的请求,因案涉项目尚未办理初始登记,本院对此不予处理。

因此,法院判决开发商立即将办理商品房权属登记需要由被告提供的相关材料报送产权登记机关进行登记备案,并赔偿逾期办证违约金276.87元。

购房者认为合同条款不公平

开发商宁愿退款也不改合同

2020年11月,市民傅先生看上了位于西安市科技一路高新芳华小区的一套房子,并于11月8日与开发商签订了认购协议(以傅先生妻子的名义签订)。认购协议显示,傅先生所购买的房子折扣后总价85万余元,之后傅先生交纳了全额房款。

几天后,傅先生在与开发商签订《商品房买卖合同》时,发现部分条款对买方不公平。如第十二条关于逾期交付责任的约定中,有关于“出卖人应按照本合同约定的期限向买受人交付房屋,但为了保障该商品房的交付质量,买受人同意给予出卖人90日的交付延展期,即出卖人在交付延展期内交房的,亦不视为出卖人逾期交房。”“买受人不解除合同的,出卖人自交房延展期届满后次日起至实际交付之日止按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金,但该违约金最高不超过买受人已付购房款的1%”的约定。

傅先生认为,这两条约定明显对买方不利。“逾期90天内不算逾期”“逾期违约金最高不超过买受人已付购房款的1%”的约定相当于免除开发商部分逾期违约责任。发现这一问题后,他和妻子起初希望更改相关条款,但销售人员说合同是定制的,所有购房者都签订这样的合同,内容不能更改,由于协商未果,他没有签订《商品房买卖合同》。

经过多次沟通,开发商曾提出总价优惠的方案,但双方最终未达成一致。傅先生认为合同存在霸王条款,也向市场监管部门提出投诉,但市场监管部门认为并不存在这样的问题。最终,开发商给傅先生退了款。

因约定办证时间尚未起算

业主起诉开发商办证、索赔被驳回

2014年,西安市民徐先生购买了位于西安市纬二十八街颐馨雅苑小区的一套商品房,当时该项目手续齐全。《商品房买卖合同》约定,出卖人应当在商品房交付使用后并由相关部门核发有关文本文件之日起360日内,将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第3条处理:出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房款退还给买受人,并按实际已付房款的1%赔偿买受人损失。合同落款页注明:本合同可选项条款内容由买卖双方协商确定,提请双方确认无异后再行签字盖章。

合同签订后,徐先生支付了房款。2015年,双方办理房屋交接手续,但房产证一直没办下来。2018年,徐先生等200余户业主起诉开发商,要求办理房产证以及赔偿违约金。

开发商辩称,双方合同约定的办证时间是“交房后并由相关部门核发有关文本文件之日起360日内”,但目前有关文件相关部门还未核发(规划合格证和竣工验收备案表未核发),双方约定的办证时间尚未开始起算。

法院认为,双方约定的办证条件为“交房后并由相关部门核发有关文本文件”,但截至开庭时相关部门未予核发规划验收合格证及竣工验收备案表,合同约定的条件尚不具备。且以上条款内容下方划线明示、合同落款页亦加注文字提醒原告注意,应视为双方对办证期限的特殊约定,应为有效。因此,原告诉请要求被告履行协助办证义务并支付逾期办证违约金,法院不予支持。

法院宣判后,业主提出上诉被二审法院驳回,随后又向陕西高院申请再审也被驳回。

记者走访

各售楼部都有合同范本公示

但销售人员均称合同不能改

近日,华商报记者采访了多名购房者发现,大多数购房者在选房时都是188bet官网备用网址关注项目的地理位置、房价、交通情况等,极少数人会在交定金前会关注合同条款内容,更有不少已经买房的人称,他们在签订《商品房买卖合同》时,是在空白页上签名、盖章的,而且置业顾问都会说合同条款不能改。

针对在交定金、付款前是否可以查看《商品房买卖合同》,以及合同条款是否可以更改这些情况,华商报记者近日以购房者身份走访了西安部分楼盘。

记者发现,各售楼部都有合同范本公示可以翻阅,但销售人员都表示合同条款不能更改,甚至有销售人员说,即便房子不卖,开发商也不会改合同。

业内分析

现在统一制式合同限制开发商

但要当心补充条款有坑

从事十余年商品房销售工作的刘明(化名)表示,俗话说“卖家总比买家精”,与开发商相比,购房者还是青涩一些,体现在购房合同上时主要是用词方式。以前,商品房买卖合同管理不那么严格,开发商往往会通过模棱两可的用词大玩文字游戏,以达到降低企业风险的目的,遇到纠纷,购房者的权益难以保障。要知道,“交房××日内提交房屋产权所用资料”与“交房××日内办理房屋产权证”存在重大差异,更不要说“交房后并由相关部门核发有关文本文件之日起××日内办房产证”这种明显属于套路的条款。购房者除非是从事法律行业工作的人,否则很难会注意到这些细微差别。即便注意到,绝大多数开发商会以种种理由拒绝更改合同条款。

刘明说,从2019年开始,房管部门加强了对《商品房买卖合同》的管理,要求企业必须使用官方提供的制式合同。首先,合同关于办理房屋产权证这一项变为固定格式(交房××日内取得房屋产权所有权证书),很大程度上保障了购房者的权益。

刘明表示,虽然制式合同对开发商草拟合同产生了诸多限制,但新版合同对违约责任大小及一些补偿内容是需要买卖双方协商补充的(合同中的空白处),依然有开发商通过补充条款降低自己的责任风险。另外,目前还存在让购房者签订空白页的情况,购房者拿到的合同条款是否与看到的条款是一样的。否则一旦日后发生纠纷,开发商很可能以购房者同意为借口来推脱责任。

律师说法

应留心合同中特别提醒条款

违约责任过低可向司法机关申请调整

陕西保群律师事务所律师宋伟表示,在以前,房产市场管理不太严格的时期,会出现类似于“交房后并由相关部门核发有关文本文件之日起××日内办房产证”“××个工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的条款可以说是合同中的一种套路,它实际上规避了合同一方的责任。在司法实践中,类似这种格式条款如果有提示(底部划线、加黑提示),买方签字确认了,法院会认定买方同意了这一条款,但因目前房管局通知合同样式,明确了多场期限内办理产权登记,类似这些套路已经规避,但买卖双方约定的违约责任是否公平仍需注意。

宋伟建议,无论是在商品房买卖或其他买卖行为中,双方在签订合同时,尤其要注意合同中特别提醒(底部划线、加黑提示或手写)的条款或约定,确定这些被特别提醒的条款是否对自己有利。

他山之石

逾期交房、逾期办证产生纠纷统一判罚尺度

违约金过低可申请调整

2020年6月,江西省高级人民法院印发《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》,从商品房交付条件、商品房交付于接收、逾期交房违约金的调整、逾期办证的认定、逾期办证违约金的调整、开发商免责情形、诉讼时效等方面,统一全省法院审理此类案件的法律适用标准和裁判尺度。

●关于逾期交房:

对于商品房交付条件,开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。合同约定的交付条件高于该标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于该标准的,按该标准认定。

另外,合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三(均含本数)范围内的,开发商主张约定过高请求调整的,原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的,可按实际损失予以调整。

合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的,当事人请求调整的,可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则,酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理,无需调整的除外。

合同约定的逾期交房违约金并非以日为标准计算,而是按购房款固定比例计算的,应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的,可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款,逾期交房违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条合同没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法的规定处理。

合同对逾期交房违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的,认定的违约金数额远超该限额的按认定的违约金数额确定。

●关于逾期办证:

关于逾期办证违约金的调整,开发商交房和办证均构成逾期时,购房人主张逾期交房违约金和逾期办证违约金的,应予支持。

合同约定的逾期办证违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款万分之零点五至万分之一点五(均含本数)范围内的,开发商主张约定过高请求调整的,原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的,可按实际损失予以调整。

合同约定的逾期办证违约金每日标准低于万分之零点五或高于万分之一点五的,当事人请求调整的,可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则,酌情调整到日万分之零点五至万分之一点五的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理,无需调整的除外。

合同约定的逾期办证违约金并非以日为标准计算,而是按购房款固定比例计算的,应根据《中华人民共和国合同法》对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的,可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款,逾期办证违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理。

合同对逾期办证违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的,认定的违约金数额远超该限额的,按认定的违约金数额确定。

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